Umowa deweloperska jest dokumentem prawnym, wiążącym obie strony. To dzięki jej zapisom, po uiszczeniu określonej kwoty, stajecie się właścicielami nieruchomości. W teorii powinna chronić interesy obu stron. W praktyce, bywa różnie.
Z czego wynikają rozbieżności w reprezentowaniu interesów, których zapisy zawierają umowy deweloperskie? Prawnik który je pisze reprezentuje swojego klienta, a nie Was.
Często niezrozumiałe zapisy związane są z:
- nieadekwatnymi karami umownymi,
- niepewnym statusem podatkowym dewelopera,
- brakiem pozwolenia na budowę,
- niedotrzymanymi lub „luźnymi” terminami oddania nieruchomości i przeniesienia prawa własności,
- niesprecyzowaniem technik obliczania metrażu i ewentualnych błędów w pomiarach,
- podniesieniem cen,itp.
Umowa z deweloperem. Na co zwrócić uwagę, by nie spotykać się w sądzie
Problemy mogą się zacząć już, gdy podpisywana jest umowa przedwstępna deweloperska. Zapisy na jakie się w niej nieświadomie zgodzicie, mogą zostać, zawarte w umowie przenoszącej prawo własności. Sprawdzenie jej przez osobę jaką jest prawnik od nieruchomości, pomoże ustrzec się przed jej błędami.
Weryfikacja i analiza umowy deweloperskiej, dotyczy głównie takich zagadnień, jak:
Cena. Ta zapisana w umowie, nie może się zmienić. Dlatego musi znaleźć się informacja o możliwości rezygnacji, bez ponoszenia konsekwencji finansowych, jeśli kwota zostanie podwyższona w związku z np. wzrostem cen materiałów czy wynagrodzeń pracowników.
Kary umowne. Tu także ważna jest analiza i weryfikacja umowy deweloperskiej.Wpisanie ich do dokumentu nie stanowi nieprawidłowości, ważne jednak, aby zostały uwzględnione założenia:
- zapisy są zgodne z prawem,
- dotyczą obu stron,
- kary nie mogą być rażąco niewspółmierne do przewinienia.
Warunki odstąpienia od umowy. Zawsze może wydarzyć się coś, co zmusi do odstąpienia od umowy. Powinniście mieć do tego prawo, które wcześniej trzeba wynegocjować z deweloperem. Ustalić konkretne warunki rozwiązania umowy bez konsekwencji dla obu stron.
Zaległości podatkowe i pozwolenie na budowę. Zgodnie z prawem, jako kupujący możecie odpowiadać za zaległości podatkowe dewelopera! Stąd konieczne jest uzyskanie odpowiednich zaświadczeń od organów podatkowych przez kancelarię nieruchomości.
Jakie są konsekwencje podjęcia przez dewelopera budowy bez odpowiednich zezwoleń? Od zerwania umowy, po karę dla dewelopera (którą mogą pokryć m.in. wasze wpłacone już pieniądze).
Metraż. To ciekawy punkt analizy umów deweloperskich. Tu pułapek zastawionych może być naprawdę wiele:
- brak podania technik mierzenia i dopuszczalnego błędu pomiaru,
- wliczenie do metrażu np. klatki schodowej, balkonu, piwnicy, miejsca parkingowego,
- brak dokładnej rozpiski wielkości poszczególnych pomieszczeń (korytarz może „nagle” stać się 1/3 nieruchomości),
- wliczenie ścian w metraż, co nie tylko automatycznie zmniejsza wielkość nieruchomości, ale też może podnieść koszty za metr kwadratowy nieruchomości.
Ostateczny termin przeniesienia prawa własności. Ten zapis musi być wskazany w umowie w sposób jednoznaczny i nie budzący wątpliwości.
Prawnik – deweloper. Jak wyrównać szansy?
Szanse mogą zostać wyrównane jedynie w przypadku skorzystania z usług profesjonalnej i specjalizującej się w prawie budowlanym oraz związanym z obrotem nieruchomościami kancelarii. Adwokaci z Kancelarii Adwokackiej Lexinvest nie pozwolą, by deweloper wykorzystał uprzywilejowaną w umowie pozycję. Dokonają pełnej analizy i weryfikacji dokumentów, a wyniki przedstawią w zwięzłej i zrozumiałej formie. Wyłapią wszelkie pułapki, „drobne druczki”, klauzule abuzywne. Zasugerują zmianę zapisów. Zrobią wszystko, aby klient poczuł się bezpiecznie.
Artykuł partnera.
