W jakiej dzielnicy Warszawy są najtańsze mieszkania? To pytanie zadaje sobie coraz więcej osób planujących zakup lub wynajem lokalu w stolicy. Stolica Polski uchodzi za jedno z najdroższych miast pod względem nieruchomości, jednak różnice cenowe między poszczególnymi dzielnicami bywają ogromne. Podczas gdy w Śródmieściu ceny za metr kwadratowy osiągają rekordowe poziomy, na obrzeżach można znaleźć oferty nawet o kilkadziesiąt procent tańsze. Wybór odpowiedniej lokalizacji staje się więc kluczowy – nie tylko z punktu widzenia budżetu, ale też jakości życia, dostępności komunikacji czy perspektyw rozwoju danej okolicy.
W tym artykule przyjrzymy się dzielnicom, w których metr kwadratowy kosztuje najmniej, porównamy ceny mieszkań nowych i z drugiej ręki, zastanowimy się nad kompromisami (dojazd, usługi, rozwój) i podpowiemy, jak znaleźć ofertę dobrej jakości, ale w przystępnej cenie. Dzięki temu dowiesz się, gdzie w Warszawie opłaca się szukać mieszkania, gdy budżet nie jest nieograniczony — ale oczekujesz rozsądnej wartości.
W jakiej dzielnicy Warszawy są najtańsze mieszkania?
Według raportu SonarHome na wrzesień 2025 r., najtańsza dzielnica Warszawy to Rembertów, ze średnią ceną za 1 m² mieszkania: około 11 410 zł.
Za Rembertowem plasują się Wesoła (ok. 11 793 zł/m²) oraz Białołęka – ok. 12 331 zł/m².
Porównajmy: Śródmieście i dzielnice centralne to zwykle stawki od 20 000 zł wzwyż za metr kwadratowy — znacząca różnica.
Gdzie w Warszawie są najtańsze mieszkania — ranking dzielnic
Poniżej przegląd dzielnic, które wypadają najkorzystniej pod względem ceny ofertowej lub średnich cen m²:
| Dzielnica | Szacunkowa cena za m² | Co mówią dane / komentarz |
|---|---|---|
| Rembertów | ~ 11 400–13 300 zł/m² | Obecnie lider tanich lokalizacji w Warszawie; często pojawiają się oferty znacznie poniżej średniej stołecznej. |
| Wesoła | ~ 11 800–13 500 zł/m² | Druga najtańsza dzielnica; dobra opcja, jeśli nie zależy Ci na centrum, a na spokojniejszym otoczeniu. |
| Białołęka | ~ 12 000–14 000 zł/m² | Popularność rośnie, mieszkań jest więcej, infrastruktura się rozwija; kompromis między kosztem a dostępem do miasta. |
| Targówek / Ursus | ceny nieco powyżej najniższych, ale nadal lepsze niż w centrum | Dzielnice te oferują bardziej przystępne oferty, szczególnie przy dobrej komunikacji. |
Dlaczego w tych dzielnicach jest taniej?
Kilka czynników decyduje o tym, że mieszkania w Rembertowie, Wesołej czy Białołęce są tańsze:
Lokalizacja względem centrum – im dalej od centrum, tym niższe ceny. Ponadto, dla wielu nieruchomości dojazd do kluczowych punktów miasta zajmuje więcej czasu.
Infrastruktura – drogi, transport publiczny, sklepy, szkoły, usługi — tam, gdzie jest mniej rozwinięta infrastruktura, ceny są niższe.
Charakter zabudowy – starsze budownictwo, blokowiska, część terenu podmiejska czy peryferyjna = niższe koszty.
Wolumen ofert – jeżeli w danej dzielnicy jest mało nowych inwestycji lub mniej ofert używanych mieszkań, ceny mogą być różne — czasem oferty są rzadkie, ale te dostępne konkurują cenami.
Popularność – im mniej popularna dzielnica, tym mniejsze zainteresowanie kupujących, co przekłada się na niższe ceny.
Kompromisy: co tracisz, co zyskujesz
Decydując się na mieszkanie w dzielnicy tańszej, warto być świadomym, jakie mogą być minusy:
Dłuższy czas dojazdu do centrum, do pracy czy do uczelni.
Mniej rozwinięta infrastruktura – sklepy, restauracje, ale też służba zdrowia, kultura.
Transport publiczny może być rzadszy, mniej wygodny – mniej linii autobusowych/tramwajowych albo dalej do przystanku.
Mniej renomy, prestiżu, co może mieć znaczenie dla niektórych osób.
Ale z drugiej strony:
Niższe koszty mieszkania mogą pozwolić na większy metraż, lepsze wyposażenie albo nawet mniejszą formę kredytu.
Spokój, przestrzeń i zieleń – peryferia Warszawy często oferują większą przestrzeń zieloną, mniej tłumów.
Potencjał wzrostu wartości – gdy infrastruktura się rozwija (metro, drogi, usługi), ceny też mogą rosnąć.
Przykładowe ceny wynajmu mieszkania w różnych dzielnicach Warszawy
Poniżej zestawienie dzielnic, w których wynajem jest bardziej przystępny + orientacyjne stawki.
| Dzielnica / Lokalizacja | Przykładowy czynsz za 1-pokojowe mieszkanie | 2-pokojowe mieszkanie | Cena za m² (orientacyjnie) | Uwagi |
|---|---|---|---|---|
| Białołęka / Targówek | ok. 3 200-4 000 zł | ok. 4 500-5 500 zł | ~ 60-70 zł/m² w wielu ofertach | dobra opcja jeśli zależy Ci na niższych cenach, choć dojazd może zająć więcej czasu |
| Praga-Południe | trochę wyżej, ale często taniej niż Mokotów czy Śródmieście | 2-pokojowe ok. 4 500-5 200 zł | ~ 75-90 zł/m² | dobra komunikacja, często kompromis między ceną a bliskością centrum |
| Włochy | ok. ~ 3 900 zł za 2-pokojowe mieszkanie | – | – | Standard i lokalizacja sprawiają, że jest to jedna z bardziej rozsądnych opcji z perspektywy ceny/jakości |
| Praga-Północ / Praga-Południe | część ofert w niższych cenach względem Mokotowa czy Śródmieścia (np. 1-pokojowe) | 2-pokojowe ~ 4 000-5 000 zł | – | dobre dla tych, którzy chcą być bliżej centrum, ale tańszym kosztem niż Śródmieście lub Wilanów |
⚠️ Uwaga – na co zwrócić uwagę
Cena + media: często ogłoszenia nie uwzględniają opłat za media, prąd, ogrzewanie czy czynsz administracyjny – to istotnie podnosi miesięczny koszt.
Standard i wyposażenie: mieszkania w nowych budynkach lub po remoncie będą droższe za m².
Komunikacja: im bliżej środka miasta, komunikacji miejskiej, metra, tym wyższa cena.
Rok budowy / piętro / obecność windy / balkonu itp. – wszystkie te drobne czynniki potrafią znacząco zwiększyć czynsz.
Dziękujemy, że przeczytałaś/eś nasz artykuł do końca.
Może Cię zainteresować: Najdroższe dzielnice Warszawy w 2025 roku
Śledź na bieżąco ➡️ WarsawCity.info – Twój przewodnik po Warszawie! 
Chcesz podzielić się ciekawym newsem lub zaproponować temat? Napisz maila na redakcja@warsawcity.info
